세금 계산
상가 수익률 계산 방법: 단순 수익률과 대출 반영 예시
기준일
상가 수익률은 월세×12를 투자금(분양가−보증금+부대비용)으로 나눈 값이며 대출 이자를 반영해 따로 봐야 합니다.
상가 수익률은 계산 조건에 따라 크게 달라집니다. 아래 예시는 이해를 돕기 위한 가정이며 실제 수치가 아닙니다.
1. 기본 공식
- 연 임대료 = 월세 × 12
- 실투자금 = 분양가 + 취득세 등 부대비용 − 임대 보증금
- 단순 수익률(%) = 연 임대료 ÷ 실투자금 × 100
2. 계산 예시 (가정)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 | 3억원 |
| 취득세 등 부대비용 (약 4.6% 가정) | 약 1,380만원 |
| 임대 보증금 | 3,000만원 |
| 월세 | 110만원 |
| 실투자금 | 3억원 + 1,380만원 − 3,000만원 = 2억 8,380만원 |
| 연 임대료 | 110만원 × 12 = 1,320만원 |
| 단순 수익률 | 약 4.65% |
3. 대출을 반영한 경우 (가정)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 대출금 | 1억 5,000만원 |
| 대출 이자율 | 연 5% 가정 → 연 750만원 |
| 대출 후 실투자금 | 2억 8,380만원 − 1억 5,000만원 = 1억 3,380만원 |
| 연 순수익 | 1,320만원 − 750만원 = 570만원 |
| 자기자본 수익률 | 약 4.26% |
이 예시에서는 대출 이자율이 단순 수익률과 비슷해 대출 효과가 크지 않습니다.
4. 현실을 반영해 더 따져볼 것
- 공실 기간: 입주 후 임차인을 구하는 기간의 임대료 공백
- 렌트프리: 계약 초기 임대료 면제
- 관리비·공실 관리비·재산세 등 보유 비용
- 임대 소득에 대한 소득세, 건강보험료 영향 (국세청 확인)
- 같은 상권의 실제 임대 시세 (분양 광고가 아닌 중개·실거래 확인)
5. 함께 보기
제도와 기준은 바뀔 수 있습니다. 실제 계약 전에는 해당 단지의 분양계약서·공고문과 관련 기관 안내에서 최종 기준을 확인하세요.
자주 묻는 질문
분양광고의 수익률과 제가 계산한 값이 다른 이유는 무엇인가요?
광고는 보증금 반영, 공실 없음, 대출 없음 같은 가정을 쓰는 경우가 많습니다. 공실·부대비용·세금·이자를 넣으면 낮아집니다.
대출을 받으면 수익률이 높아지나요?
대출 금리가 단순 수익률보다 낮으면 자기자본 수익률이 높아질 수 있지만, 금리가 오르거나 공실이 생기면 손실 위험도 커집니다.
출처
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도와 기준은 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 자료를 확인하세요.